越秀商管的百亿蓝图与“人力资产”理念 商业管理的新范式

在商业地产从增量开发转向存量运营的时代，越秀商管以一份“百亿蓝图”引发了行业关注。根据规划，越秀商管计划到2026年实现管理规模超1000万平方米、营收突破100亿元。这一目标不仅彰显了其规模化发展的雄心，更折射出商业管理逻辑的深层变革——从“管资产”到“经营人”，从“空间提供商”到“价值共创者”。而支撑这一蓝图的核心理念，正是越秀商管提出的“人力资产”理念。\n\n一、百亿蓝图：规模与质量的双重跃迁\n\n越秀商管的百亿蓝图并非简单的规模扩张。在商业地产进入存量竞争阶段，单纯依靠管理面积增长的边际效益正在递减，越秀商管明确将“高质量增长”作为核心逻辑。其路径包括：以产品线标准化提升复制效率、以数字化运营降低边际成本、以资本循环优化资产结构。但更深层的支撑，是对“人”的重新定义。\n\n传统商业管理往往将“人力”视为成本项，聚焦于编制优化与流程管控。越秀商管则提出“人力资产”理念，将员工、租户、合作伙伴乃至消费者的能力与关系视为可增值的资产。这一转变意味着：商业管理的价值不再仅来源于租金溢价和物业增值，更来源于通过激活人的创造力构建的生态网络。\n\n二、“人力资产”理念的三重内涵\n\n1. 内部人才资产化：从执行者到经营者\n\n越秀商管将一线员工作为“资产”而非“成本”进行培育。通过轮岗机制、内部创业平台和项目跟投制度，让商业运营人员From“执行指令”转向“主动经营”。例如，部分项目试点“店长合伙制”，把商户辅导、业态调改的收益与团队激励挂钩。这使人力投入转化为可衡量的经营产出。\n\n2. 外部关系资产化：把租户变伙伴\n\n在“人力资产”框架下，租户的员工、私域流量和创意能力也被纳入管理半径。越秀商管通过联合营销、会员互通和经营辅导，帮助租户提升坪效，进而分享增量收益。这种“共生关系”使得商业项目的抗风险能力显著增强——据披露，其核心项目租户续约率长期保持在90%以上。\n\n3. 消费者资产化：从流量到终身价值\n\n消费者接触点的每一次互动都在积累“人力资产”：通过社群运营（如运动俱乐部、亲子成长营），越秀商管将低频购物者转化为高频参与者甚至内容创作者。这些自发形成的社交网络降低了获客成本，也为品牌调改提供了数据资产。其会员复购率高于行业平均水平约15个百分点。\n\n三、商业管理新范式的挑战与落地\n\n“人力资产”理念的落地并非易事。挑战在于：如何量化人力资产的投入产出？短期内，培训成本与容错成本可能侵蚀利润；跨部门协同中，“人”的动能易被流程惯性消解；租户与消费者作为“成员”的权责边界尚不清晰。\n\n越秀商管的破解思路值得借鉴：其一，人才发展ROI考核——将项目合伙人数量、内部创新提案数量纳入管理层KPI；其二，前中后台赋能体系——总部搭建数字化工具与培训资源池，一线项目专注关系经营与快速迭代；其三，搭建梯次化的激励结构——基础物业岗以确保稳定为要，招商与运营岗以超额分成激发活力。\n\n更为根本的是，越秀商管将“人力资产”嵌入企业赛道的选择：聚焦TOD、TOD+、城市更新和产业园等多元业态时，缺乏弹性的人力模型根本无法适应复杂场景。而动态配置人力资产的能力，恰恰构成了其竞标这类项目的差异化优势。这便构成了一个自加强回路——百亿蓝图吸引了更优秀的人才与合作伙伴，人力资产红利进一步推动规模扩张与效率提升。\n\n四、行业启示与理性展望\n\n在资产收益率持续承压、商业地产由重转轻的综合转型中，越秀商管的探索恰好切中了关键——当资产结构和运营效率趋让底层资产（无论是有形空间还是法人主体）具备人的活性与联结能力。当下的成功案例已经在验证这条路径：如在2024年新开业的广州某知名购物中心TO B端有近89%、TO C 约有1.92的铺位预租承诺数，且这些成绩大半归功于算法难以还原的人性与商业洞察、管理者对区域人际链条的真正控制。\n\n未至于，理想中实现人与人相遇多元的成效依旧难脱两点框图的烙印：首要局限的应对方式已经在最近某季营业额追缴的回速方案看到了调变弹性极低的刚冷及品牌信任边际下滑的实际波动率高位产生突破自我反损机会 - 这是值得赞、也应常平且不要以为可以真随机变轨迹的信号它恰如同大多灵讯：技术用于叠加细节长期筑升并非为把环节而节简更末就成全。“重算可逆运持径人自主被见自我呈现及感受和表现共同纳入成果算法化机制正接近成为某一标准的源规则 - 以资本化的所谓极致虽无却不再多绕数字符号仅从这类立构管程序要凭到真章并受让人历经验经济兴造持久主动增值，如果暂难完整就在实践阶段拆分若干个小点依次赋比。”
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